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Les maisons de culture du cannabis prolifèrent!

Source : ACAIQ

Juillet 2005 • Le syndic de l’ACAIQ a enquêté sur les agissements d’agents immobiliers lors de transactions portant sur des maisons utilisées pour la culture de la marijuana. Ces enquêtes, qui sont menées parallèlement à celles des corps policiers, ont récemment donné lieu à des plaintes devant le comité de discipline. Le Bureau du syndic confirme qu’il y a plusieurs cas.

Aux dires des autorités policières, des centaines de maisons, dans différentes municipalités, sont déjà identifiées comme servant ou ayant servi à la culture de la marijuana. Compte tenu des dommages importants qui peuvent être causés aux bâtiments par l’humidité, les courtiers et agents immobiliers doivent prendre des mesures particulières lors de la mise en vente, de l’achat ou de la location d’immeubles qui ont servi ou qui pourraient servir à cette fin.

Le fait qu’une maison ait déjà servi à la culture de marijuana constitue un facteur défavorable qui doit faire l’objet d’une divulgation s’il est connu. L’agent immobilier doit donc recommander au vendeur de l’indiquer dans le formulaire de déclarations du vendeur et d’y ajouter toute précision utile. À défaut et en cas de doute, l’agent doit s’assurer que l’acheteur éventuel en est informé avant de faire une promesse d’achat. Il doit aussi lui recommander de faire procéder à une inspection et des analyses plus poussées. L’immeuble pourrait être fortement endommagé et les assureurs pourraient vouloir limiter leur couverture ou même refuser de l’assurer.

Il n’est pas toujours de notoriété publique qu’une maison a servi à la culture de marijuana. Dans ce cas, quels sont les indices sur lesquels le courtier immobilier devrait porter attention s’il veut agir avec diligence et éviter à ses clients des inconvénients et des pertes financières importantes? Il y a deux types d’indices : ceux afférents à l’immeuble, qu’une inspection visuelle peut révéler, et ceux reliés à certains aspects de la transaction elle-même.

Indices reliés à l’immeuble

Selon les corps policiers, on peut trouver plusieurs de ces maisons dans un quartier ou sur une même rue, particulièrement dans les secteurs récemment construits. L’inspection visuelle de l’immeuble, effectuée par un inspecteur reconnu, peut révéler un certain nombre d’indices à l’effet que l’immeuble peut avoir servi à la culture de marijuana. Par contre, comme l’usage d’une maison à cette fin ne dure pas très longtemps, les dommages causés ne sont pas toujours apparents et des travaux peuvent avoir été effectués pour les réparer ou les masquer. Quelques indices, comme la présence de moisissures, suffisent néanmoins pour suggérer une inspection ou des analyses plus poussées. Voici les plus fréquents :

maison remise en vente rapidement;

maison très peu meublée;

comptes d’électricité élevés ou ayant connu une variation significative;

compteur électrique trafiqué, par exemple par le tronçonnage du mât électrique avant le compteur;

mât électrique neuf;

signes d’un trop haut niveau d’humidité, notamment dans l’entretoit (isolant mouillé, ferme du toit noircie);

formation de glace aux sorties de ventilation et aux cheminées;

présence de déshumidificateurs à des endroits inhabituels et inappropriés;

traces d’humidité dans la cheminée du foyer;

signes de corrosion sur les prises de courant ou les interrupteurs, les bases de poteau de métal, etc.;

planchers spongieux;

parfums camouflant l’odeur de pourriture;

papier peint décollé et peinture écaillée;

plafonds et châssis de fenêtre fraîchement peints;

nécessité de mesurer le taux d’humidité de l’air ambiant (avec un hygromètre à bulle) ou dans les murs (avec hygromètre à contact);

odeur très forte et inhabituelle;

spores de moisissure apparaissant sur le mur nord ou dans des endroits sans ventilation (la moisissure est causée par la présence d’humidité, de chaleur et de cellulose [bois, carton, peau]);

taches de moisissure sur les murs; trous colmatés d’environ un pied de diamètre dans le plancher et le plafond des garde-robes, dans les murs de séparation du sous-sol ou encore près du mât électrique;

gonflement des murs de placoplâtre, clous renfoncés au plafond.

Indices reliés à la transaction

Les indices reliés à l’immeuble servent à identifier les maisons qui ont servi à la culture de marijuana. Par contre, ceux reliés à la transaction peuvent servir à identifier un immeuble qui est destiné à la culture. Comme le courtier et l’agent jouent un rôle central dans toute transaction immobilière, ils sont dans une position privilégiée pour relever ces indices et conseiller à leur client vendeur d’agir avec prudence. Voici les indices les plus fréquents :

la promesse d’achat prévoit une date très éloignée pour la signature de l’acte de vente, mais avec une occupation antérieure des lieux. Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur disparaît et le locataire a quitté les lieux. Le vendeur se retrouve avec un immeuble contaminé;

l’achat ou la location se fait par un tiers ou encore par un prête-nom;

la maison de type plain-pied avec garage attaché est achetée à des fins d’investissement;

l’acheteur habite à l’extérieur du pays ou dans une autre province;

le versement en argent liquide peut être important;

un dépôt est fait en argent liquide ou par l’entremise de l’agent collaborateur;

les sources de financement sont inhabituelles;

l’engagement hypothécaire est sujet à l’obtention des baux;

l’acheteur ne négocie pas;

l’acheteur ne fait pas examiner l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou ne se préoccupe pas des dimensions des pièces ou des autres caractéristiques, si ce n’est des installations électriques ou de la superficie du garage et du sous-sol;

l’acheteur a fait plusieurs transactions récemment;

la transaction est notariée séparément, c’est-à-dire que les parties ne se rencontrent pas.

Information générale

Les transactions immobilières concernant des immeubles destinés ou ayant servi à la culture de marijuana sont faites par des réseaux fort bien organisés. Il peut y en avoir plusieurs de même nature sur un même territoire et pendant une assez courte période de temps.

La culture de marijuana dans les résidences est un problème national. Déjà en 2002, la Gendarmerie royale du Canada chiffrait à 50 000 le nombre d’immeubles servant à cette culture. Selon de récents articles dans les journaux, ce nombre aurait fortement augmenté.